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고양시의 근린상가를 파는 최민아 씨는 매수인 박도윤 씨에게 잔금 1억 3천만 원을 받기 전에 소유권을 넘겼습니다. 박 씨가 잔금을 계속 미루자, 박 씨에게 돈을 빌려준 김현수 씨는 상가에 가압류를 해 두었습니다. 최 씨가 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 요구했지만 박 씨가 끝내 이행하지 않아 매매계약을 해제했습니다.
매매계약이 해제되면, 그 전에 상가를 가압류한 김 씨의 권리도 없어질까요?
채무자가 잔금을 제때 지급하지 않으면, 매도인은 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 지급이 없을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 당사자들은 원상회복을 해야 하지만, 해제 전에 생긴 제3자의 권리까지 해칠 수는 없습니다.
판례는 계약 해제로 인해 책임재산이 된 부동산을 가압류한 채권자도 보호되는 제3자에 포함된다고 봅니다. 가압류는 부동산을 당장 처분해 소유권을 얻는 권리는 아니지만, 나중에 본안소송에서 이기면 부동산을 경매로 현금화해 채권을 변제받을 수 있도록 보전하는 권리이기 때문입니다. 따라서 이 사안에서 김 씨의 가압류는 계약 해제만으로 당연히 효력을 잃지 않으며, 김 씨가 본안소송에서 승소하면 경매절차를 통해 변제를 받을 수 있습니다.
계약 해제 전에 이뤄진 가압류는 해제만으로 사라지지 않습니다.
참고: 「민법」제544조, 「민법」제548조 제1항, 대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937 판결, 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결
