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대전 외곽의 오래된 상가를 소유한 윤 씨는 경매개시결정 기입등기가 된 뒤, 리모델링업자 강 씨에게 건물 열쇠를 넘기고 내부 공사를 맡겼습니다. 공사대금을 받지 못한 강 씨는 건물을 점유하며 유치권을 주장했지만, 경매에서 상가를 낙찰받은 서 씨가 인도를 요구하자 난감해졌습니다. 중개사 김 대표는 두 사람이 주고받은 열쇠와 공사 시작 시점을 다시 확인했습니다.
경매개시결정 기입등기 뒤 점유를 넘겨받아 공사한 사람도 유치권으로 낙찰자에게 맞설 수 있을까요?
경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤에는 소유자가 해당 부동산을 처분해 경매의 가치를 해칠 수 없습니다. 이때 점유를 넘겨받아 공사하고 공사대금채권과 유치권을 취득한 경우, 그 점유 이전은 부동산의 교환가치를 떨어뜨릴 우려가 있는 처분행위로 보아 압류의 처분금지효에 어긋날 수 있습니다. 따라서 이런 경위로 점유한 사람은 유치권을 내세워 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다.
또한 점유를 넘겨받은 사람이 경매개시결정 기입등기 사실을 알았는지, 몰랐던 데 과실이 있었는지는 결론을 바꾸지 않습니다. 경매개시등기 뒤 점유를 넘겨받아 취득한 유치권만으로는 낙찰자에게 건물 인도를 거절할 수 없습니다.
참고: 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항; 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결; 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결
