중도금을 낸 매수인, 계약금을 포기하고도 해제할 수 있을까?

상황

청주에서 작은 상가를 운영하려던 박 씨는 최 씨의 점포를 2억 6천만 원에 사기로 하고 계약금 2,600만 원에 이어 1차 중도금 4,000만 원까지 지급했습니다. 잔금일을 앞두고 마음이 바뀐 박 씨는 최 씨가 아직 소유권이전 준비를 시작하지 않았다며 계약금을 포기하고 계약을 끝내겠다고 했고, 중개사 이 대표는 이미 오간 중도금 때문에 해제 방식부터 다시 살펴보자고 했습니다.

쟁점

매도인이 이행에 착수하지 않았다면, 중도금을 낸 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법 제565조 제1항의 해약금 해제는 매매 당사자 중 어느 한쪽이라도 이행에 착수하기 전까지 할 수 있습니다. 여기서 ‘당사자의 일방’은 매도인만을 뜻하지 않습니다. 매수인도 계약에 따라 중도금을 지급했다면 이미 이행에 착수한 것이므로, 매도인이 아직 이행을 시작하지 않았더라도 매수인이 계약금을 포기해 이 조항으로 해제할 수는 없습니다. 중도금 지급 뒤에는 매도인의 미착수만을 이유로 계약금 포기 해제를 할 수 없습니다.

참고: 민법 제565조 제1항, 대법원 1970. 4. 28. 선고 70다105 판결

중개 실무 확인

• 계약서에서 계약금·중도금·잔금의 지급일과 지급 조건을 확인합니다.
• 실제 중도금 지급 여부와 지급 시점을 이체 내역 등으로 확인합니다.
• 해약금 해제와 당사자 간 합의해제가 다르다는 점을 설명하고, 합의가 있다면 해제 조건과 정산 내용을 서면으로 남깁니다.