불러오는 중
구미의 한 상가건물을 인수한 한지훈 씨는 분식집을 운영하는 서민아 씨가 이전 임대인 최 씨에게 월세 석 달치를 밀렸다는 사실을 인수인계 장부에서 알게 됐습니다. 매매계약에는 그 미수 차임 채권을 넘겨받는다는 내용이 없었고, 건물 앞에서 계약 해지를 꺼내자 서 씨는 소유권 이전 뒤의 월세 영수증을 내보였습니다.
이전 임대인에게 밀린 월세만으로 새 임대인이 계약을 해지할 수 있을까요?
상가건물임대차보호법은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 다만 건물 소유권이 바뀌어 임대인 지위가 넘어가더라도, 이전 임대인에게 이미 발생한 연체 차임 채권까지 자동으로 새 임대인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 별도로 채권을 양도받지 않았다면 새 임대인은 소유권 이전 뒤 발생한 연체액이 3기분에 이르러야 이를 이유로 해지할 수 있습니다.
전 소유자 시절의 연체만으로는 새 임대인이 계약을 해지하기 어렵습니다. 다만 미수 차임 채권을 별도로 양도받았거나, 소유권 이전 뒤의 연체액이 3기분에 이른 경우는 달라질 수 있습니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제10조의 8, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결
