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강원도 원주에서 오래된 제과점을 운영하던 최도윤 씨는 사업자금 8천만 원을 빌리며 건물에 가등기를 설정해 주었습니다. 채권자 서민정 씨는 본등기 소송 중 건물 가치와 채무액을 적은 뒤 청산금이 없다는 통지를 보냈고, 최 씨는 그 통지와 소송서류를 받고도 이의를 제기하지 않았습니다. 본등기가 마쳐진 뒤 최 씨가 사망하자 딸 최하린 씨는 아버지가 청산금에 동의한 적 없다며 등기 말소를 요구했습니다.
청산금이 없다는 통지에 이의를 제기하지 않은 채 본등기가 마쳐졌다면, 상속인이 동의하지 않았다는 이유만으로 등기를 말소할 수 있을까요?
가등기담보권자는 통지할 때 자신이 평가한 부동산 가액과 빚을 밝혀 청산금액을 알리면 됩니다. 그 금액이 나중에 정당한 청산금보다 적더라도 통지 자체나 청산기간의 진행이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 채무자는 청산금액을 다투거나, 정당한 청산금을 받을 때까지 소유권이전·인도 의무를 거절하는 등으로 대응할 수 있고, 빚을 모두 갚고 가등기 말소를 구하거나 정당한 청산금을 청구할 수도 있습니다.
청산금에 대한 동의는 명시적으로만 가능한 것이 아니라 묵시적으로도 인정될 수 있습니다. 다만 통지를 받고 침묵했다는 사정 하나만으로 동의를 단정할 수는 없습니다. 채무자가 부동산 가치를 알 만한 상황이었는지, 궁박했는지, 본등기나 인도가 어떤 경위로 이뤄졌는지 등 여러 사정을 살펴야 합니다. 최 씨가 건물 가치를 알 만한 위치에 있었고, 청산금 통지와 소송서류를 받은 뒤에도 다투지 않아 본등기가 마쳐졌다면, 특별한 사정이 없는 한 청산금에 묵시적으로 동의했다고 볼 여지가 있습니다. 따라서 하린 씨가 동의가 없었다는 이유만으로 본등기 말소를 구하기는 어렵습니다.
침묵만으로 동의가 확정되는 것은 아니지만, 구체적인 사정에 따라 묵시적 동의가 인정될 수 있습니다.
참고: 대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050(반소) 판결; 대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결
