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인천 부평구의 근린생활건물 2층에서 디자인 작업실을 운영하던 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 전세금 7,200만 원, 기간 2년으로 계약하고 전세권등기도 마쳤습니다. 만료 전 최 씨에게서 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 받지 못한 채 넉 달이 지났고, 그사이 건물을 산 새 소유주 윤 씨가 등기부의 기간이 끝났다며 작업실을 비워 달라고 했습니다. 박 씨는 전세권등기에 기간 변경이 없어도 권리를 주장할 수 있는지 난감해졌습니다.
전세권 기간이 끝난 뒤 갱신등기를 하지 않았더라도 새 건물주에게 전세권을 주장할 수 있을까요?
건물 전세권은 설정자가 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 종전과 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이때 갱신된 전세권의 기간은 정하지 않은 것으로 보므로, 등기부의 기간이 지났다는 사정만으로 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
대법원은 법정 갱신은 법률에 따른 물권 변동이어서 갱신등기 없이도 전세권자와 건물을 취득한 제3자에게 권리를 주장할 수 있다고 판단했습니다. 다만 전세권을 처분하려면 존속기간 연장 변경등기가 필요하다는 등기선례가 있습니다. 기간을 정하지 않은 전세권은 당사자가 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 소멸할 수 있습니다. 기간 만료 뒤에도 법정 갱신 요건을 갖췄다면, 등기부의 날짜만으로 전세권이 끝났다고 단정할 수 없습니다.
참고: 민법 제303조 제1항; 민법 제312조 제4항; 민법 제313조; 민법 제187조; 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결; 민법 제317조; 제정 2013.02.01 [등기선례 제201302-1호, 시행 ]
