불러오는 중
대구의 한 다세대주택에 입주하려던 박 씨는 임대인 최 씨와 보증금 1억 2천만 원으로 계약하면서, 받은 보증금으로 기존 근저당권 대출을 갚기로 약속했습니다. 하지만 최 씨는 계약금과 중도금을 받고도 대출을 갚지 않았고, 중개사 김 대표가 변경 절차를 도운 끝에 두 사람은 보증금을 6천5백만 원으로 낮춘 새 계약을 작성해 초과 지급액도 정산했습니다. 박 씨가 실제로 입주해 살던 중 건물에 경매가 진행되자, 현관에 붙은 경매 통지서를 보고 보증금을 걱정하기 시작했습니다.
처음 계약 때는 소액임차인 기준을 넘었더라도, 보증금을 낮춘 새 계약을 맺었다면 경매에서 보호받을 수 있을까요?
임대차의 주된 목적이 실제로 집을 빌려 사용하고 생활하는 데 있고, 보증금 감액이 정당한 새 계약에 따른 것이라면 처음에는 소액임차인이 아니었더라도 감액 후에는 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다. 다만 선순위 담보권자보다 먼저 돈을 받으려고 형식적으로 보증금만 낮춘 경우라면 보호가 제한될 수 있습니다. 그런 의도가 있었다는 사정은 근저당권자 등 담보권자가 입증해야 한다고 판결은 설명합니다.
보증금 감액이 실제 계약 변경이고 주거 목적의 임대차라면, 감액 후 소액임차인으로 보호받을 가능성이 있습니다.
참고: 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
