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원주 외곽의 밭을 1억 8천만 원에 사기로 한 임차인 박 씨는 계약 당시, 이웃 이 씨가 땅 일부에 권리를 주장한다는 말을 들었지만 매도인 최 씨가 정리할 수 있다고 해 계약했습니다. 대금 지급과 소유권이전등기는 계약 1년 뒤로 정했는데, 이 씨가 최 씨를 상대로 낸 소송에서 밭의 1/3 지분을 이 씨에게 이전하라는 판결이 최근 확정됐습니다. 박 씨는 이제 최 씨에게 1/3 지분에 해당하는 대금 감액을 요구할 수 있는지 따져보고 있습니다.
계약 때부터 다른 사람의 권리 주장을 알고 있었다면, 대금감액 청구 기간은 계약일부터 계산될까요?
민법 제572조는 매매 목적물의 일부가 다른 사람에게 속하고, 매도인이 그 부분을 취득해 매수인에게 넘길 수 없게 된 경우 매수인이 해당 비율만큼 대금 감액을 청구할 수 있도록 합니다. 다만 민법 제573조에 따라 청구에는 기간 제한이 있습니다.
기간의 시작점은 단순히 다른 사람이 권리를 주장하거나 일부 권리가 그 사람에게 있다는 사실을 안 때와 반드시 같지는 않습니다. 판례는 매도인이 해당 권리를 취득해 매수인에게 넘길 수 없다는 점이 확실해진 사실을 안 날을 기준으로 본다고 설명합니다. 따라서 박 씨가 계약 당시 권리 주장을 알고 있었더라도, 그때부터 곧바로 기간이 흐른다고 단정할 수는 없습니다. 예컨대 소유권이전등기 소송의 판결이 확정되어 최 씨가 해당 지분을 넘길 수 없다는 점이 확실해진 사실을 안 날이 기준이 될 수 있습니다.
대금감액 청구는 ‘권리 주장’만 안 때가 아니라 이전 불능이 확실해진 사실을 안 때부터 기간을 따져야 합니다. 다만 구체적인 기산점과 청구 가능 여부는 매수인이 언제 무엇을 알았는지에 따라 달라질 수 있습니다.
참고: 민법 제572조, 민법 제573조, 대법원 1997. 6. 13. 선고 96다15596 판결
