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춘천 외곽의 3층 상가 건물주 김도윤은 남의 땅 위에 건물을 두고 지상권을 갖고 있었고, 1층에서 가게를 열던 임차인 이수진에게 전세권을 설정해 주었습니다. 그런데 김도윤이 토지 지료를 2년 넘게 내지 않자 토지 소유자 최은경은 지상권소멸청구를 했고, 이수진은 자신의 동의 없이 지상권이 사라질 수는 없다며 민법 제304조를 들었습니다.
지료 미납으로 토지 소유자가 지상권소멸을 청구한 경우, 건물 전세권자는 민법 제304조를 근거로 그 효력을 막을 수 있을까요?
민법 제304조 제2항이 제한하는 것은 지상권자가 임의로 지상권을 포기하거나 기간을 줄이는 등, 건물 전세권자에게 불리하게 지상권을 소멸·제한하는 행위입니다. 반면 법률상 요건이 충족되어 토지 소유자에게 지상권소멸청구권이 생긴 경우, 지료를 내지 않은 사실이나 토지 소유자가 그 권리를 행사하는 것까지 이 조항으로 막을 수는 없습니다. 따라서 전세권자의 동의가 없더라도 지상권소멸청구의 효력은 제한되지 않으며, 전세권자는 민법 제304조를 근거로 그 청구에 대항할 수 없습니다.
전세권자의 동의가 없다는 사정만으로 지상권소멸청구를 막을 수는 없습니다. 참고: 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결, 민법 제304조 제2항
