확인설명서에 빠진 점포 임차권, 매수인은 중개사에게 책임을 물을 수 있을까

상황

대전 유성구에서 점포가 딸린 3층 건물을 8억 6천만 원에 사려던 박 씨는 중개사 한 대표에게 권리관계 확인을 맡겼습니다. 한 대표가 건넨 확인·설명서에는 등기부에 나타난 내용만 적혀 있었고, 1층 점포의 임차권은 빠져 있었습니다. 건물을 넘겨받은 뒤 임차인 오 씨가 임대차계약서를 내밀며 점포에서 계속 영업하겠다고 하자, 박 씨는 그제야 임차권 누락을 알게 됐습니다.

쟁점

확인·설명서에 임차권을 적지 않아 손해를 입었다면, 박 씨는 중개사에게 책임을 물을 수 있을까요?

판례·법령 근거

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따르면, 중개업자는 중개가 완성되기 전에 거래당사자에게 중개대상물의 권리관계를 확인하고 설명해야 합니다. 확인·설명서에는 등기부 기재사항뿐 아니라 실제 권리관계나 공시되지 않은 권리도 적어야 하며, 대법원은 여기에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차도 포함된다고 보았습니다.

따라서 한 대표가 임차권을 확인·설명서에 기재하지 않아 박 씨에게 손해가 발생했다면, 박 씨는 그 손해에 대해 중개사에게 책임을 물을 수 있습니다. 임차권은 등기부에 드러나지 않아도 확인·설명 대상입니다.

참고: 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결

중개 실무 확인

• 임대차계약서와 점유 현황을 확인해 실제 임차관계를 살핍니다.
• 등기부 기재사항 외의 권리관계도 확인·설명서에 빠짐없이 기록합니다.
• 매수인에게 설명한 내용과 확인 자료를 보관해 확인·설명 과정을 남깁니다.