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대전의 한 다세대주택에 보증금 1억 2천만 원으로 살던 임차인 박 씨는 입주와 전입신고를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖췄습니다. 집이 경매에 넘어가자 박 씨는 보증금 전액을 배당요구했지만, 배당표상 5천만 원만 받았고 후순위 채권자가 2천만 원을 더 배당받은 사실을 뒤늦게 알았습니다. 새 소유자 이 씨에게 남은 보증금을 요구하자, 이 씨는 얼마를 기준으로 계산해야 하는지 다퉜습니다.
박 씨가 이 씨에게 대항해 반환을 요구할 수 있는 보증금 잔액은 실제 받은 배당액을 뺀 금액일까요?
대법원은 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태에서 우선변제권을 행사했더라도, 경락인에게 주장할 보증금 잔액은 실제 배당받은 금액이 아니라 올바른 배당순위에 따라 받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지라고 봤습니다. 따라서 박 씨가 적법한 순위대로라면 7천만 원을 배당받을 수 있었다면, 이 씨에게 주장할 잔액은 1억 2천만 원에서 7천만 원을 뺀 5천만 원입니다. 실제 배당액 5천만 원을 기준으로 계산한 차액 2천만 원은 이 씨에게 청구할 수 없고, 사안에 따라 과다 배당받은 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 구할 수 있습니다.
낙찰자에게 주장할 잔액은 실제 배당액이 아니라 적정 배당액을 기준으로 계산합니다. 참고: 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결
