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구법이 적용되던 시기, 대전의 한 골목에서 빵집을 운영하던 임차인 서윤 씨는 임대인 민호 씨와 2년씩 계약을 합의 갱신해 총 6년 넘게 가게를 지켰습니다. 마지막 계약기간이 끝나기 한 달 전이 지나도록 민호 씨에게서 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 오지 않았고, 중개사 현우 씨는 서윤 씨에게 5년 제한 때문에 계약이 끝난 것인지 문의를 받았습니다.
합의 갱신으로 이미 5년을 넘긴 상가 임대차도 임대인의 통지가 없으면 다시 갱신된 것으로 볼 수 있을까요?
구 상가건물 임대차보호법은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하는 경우와, 임대인이 그 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않아 계약이 법률상 갱신되는 경우를 별개의 제도로 다룹니다. 전자는 임차인의 갱신요구권이고, 이 권리에는 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 규정이 적용됩니다. 반면 후자는 임대인의 통지가 없어 계약 종료를 막는 법정갱신이므로, 5년 제한이 적용되지 않습니다.
따라서 이 사례처럼 임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면, 앞서 합의 갱신으로 5년을 넘겼더라도 법정갱신이 인정될 수 있습니다. 다만 이는 제시된 구법이 적용되는 경우의 판단입니다.
참고: 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제4항
5년 제한만으로 계약 종료를 단정하지 말고, 갱신의 근거와 통지 여부를 함께 확인해야 합니다.
