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대전 외곽에서 소형 상가를 신축한 시공업체 대표 이도현은 건축주 한지우에게서 공사를 맡아 준공과 소유권보존등기까지 마쳤지만, 공사대금 잔금 7,000만 원을 받지 못했습니다. 도현은 건물 열쇠를 보관하며 인도를 미루던 중, 지우의 채권자가 토지와 건물을 함께 경매에 넘겼고 매수인 서민재가 낙찰받았습니다. 민재가 건물 인도를 요구하자 도현은 *“잔금을 받을 때까지는 못 나간다”*며 유치권을 내세웠습니다.
도현은 건물을 인도하지 않을 수는 있어도, 경매 매수인 민재에게 공사대금 잔금 자체를 청구할 수 있을까요?
건물 신축공사를 맡은 수급인이 공사대금을 받지 못했고 그 건물을 실제로 점유하고 있다면, 공사대금채권을 담보하기 위해 유치권을 행사할 수 있습니다. 점유를 잃거나 채무가 갚아지는 등 특별한 사정이 없다면 유치권은 계속될 수 있습니다.
다만 경매 매수인이 유치권으로 담보된 채권을 변제할 책임이 있다는 말은, 그 채권을 매수인이 개인적으로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다. 매수인은 유치권이 유지되는 동안 건물 인도를 거절당할 수 있을 뿐, 시공사가 매수인에게 공사대금 잔금의 지급을 청구할 수는 없습니다.
유치권의 대항 여부는 점유를 언제 취득했는지도 중요합니다. 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤 점유를 넘겨받아 유치권을 취득했다면, 경매 사실을 몰랐고 몰랐던 데 과실이 없더라도 매수인에게 그 유치권을 주장할 수 없습니다. 반면 압류 효력이 생기기 전에 취득한 민사유치권은 근저당권이 먼저 설정됐다는 사정만으로 배척되지는 않습니다. 다만 상사유치권은 목적물이 채무자 소유여야 하는 등 요건이 달라, 근저당권 설정 뒤 압류 효력 발생 전에 취득한 경우에도 매수인에게 대항할 수 없는 경우가 있습니다.
이 사례처럼 도현이 경매 압류 효력 발생 전에 건물을 점유하며 유치권을 갖춘 경우라면, 민재에게 잔금 지급을 청구하는 대신 잔금이 변제될 때까지 건물 인도를 거절하는 방식으로 대응할 수 있습니다.
참고: 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결; 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결; 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결; 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결; 민사집행법 제91조 제5항; 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항; 상법 제58조; 민법 제320조 제1항
