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인천 외곽에서 작은 물류창고를 운영하는 민재는 새봄은행에 진 빚을 갚기 위해 자신의 토지와 지인 유나의 토지를 공동담보로 제공했습니다. 유나의 토지에는 나중에 승호의 후순위 근저당권도 설정됐습니다. 민재가 빚을 갚지 않자 새봄은행은 두 토지 중 유나의 토지만 경매에 넘겨 채권 전액을 회수했고, 승호는 배당을 한 푼도 받지 못했습니다.
유나의 토지에서 배당받지 못한 승호가 민재의 토지에서 우선변제를 받을 방법이 있을까요?
공동저당 부동산 중 한 곳만 먼저 경매되면, 선순위 채권자는 그 매각대금에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 다만 다른 담보를 제공한 사람이 대신 갚은 셈이 되므로, 그 사람은 채무자에게 구상할 권리를 얻고 아직 경매되지 않은 공동담보에 설정된 선순위 저당권도 대위해 취득할 수 있습니다.
이때 먼저 경매된 토지의 후순위권자는 그 선순위 저당권을 통해 자신의 채권을 보전할 수 있습니다. 따라서 승호는 유나를 대위해 민재 소유 토지의 선순위 근저당권을 유나에게 이전하는 부기등기를 청구하고, 그 담보권으로 우선변제를 구할 수 있습니다. 선순위 근저당권은 단순히 말소되는 것이 아니라 유나에게 이전되는 방식으로 남습니다. 등기선례에 따르면 이와 같은 이전등기 신청에는 담보를 제공한 민재의 승낙서를 첨부할 필요도 없습니다.
배당을 놓쳤더라도, 대위에 의한 근저당권 이전으로 구제받을 여지가 있습니다.
참고: 민법 제341조, 제342조, 제368조 제1항·제2항, 제370조, 제481조, 제482조 제2항 제3호·제4호; 대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다21854 판결; 대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정; 등기선례5-446 1997. 9. 12. 제정
