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대전의 다가구주택을 경매에서 1억 7,800만 원에 낙찰받은 서민호 씨는 현황조사서에 거주자가 없는 것으로 표시돼 있어 잔금까지 냈습니다. 그런데 집을 확인하러 간 날, 임차인 한유진 씨가 전입신고와 임대차계약서를 보여주며 보증금 6,500만 원을 돌려받기 전에는 나가지 않겠다고 했습니다. 서 씨는 채무자와 배당받은 채권자에게 보증금만큼의 경락대금을 바로 돌려달라고 요구했습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금을 알지 못하고 낙찰받았다면, 계약을 해제하지 않고도 채무자나 배당받은 채권자에게 그 금액을 바로 청구할 수 있을까요?
대항력 있는 임대차를 알지 못해 경매 목적을 이룰 수 없게 된 낙찰자는, 계약을 해제한 뒤 채무자에게 대금의 전부나 일부를 돌려달라고 할 수 있습니다. 채무자에게 돌려줄 능력이 없다면 배당받은 채권자에게 청구할 수도 있습니다. 다만 계약을 해제하지 않은 채 임차보증금 상당액을 부당이득이라며 곧바로 돌려달라고 할 수는 없습니다.
손해배상은 별도로 살펴야 합니다. 임대차라는 흠결을 알고도 알리지 않은 채무자, 또는 그 사실을 알고 경매를 신청한 채권자에게는 계약 해제와 함께 또는 따로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보증금 상당액을 바로 청구하기보다, 계약 해제 가능성과 반환·손해배상 상대방을 먼저 구분해야 합니다.
참고: 대법원 1996.07.12. 선고 96다7106 판결
