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대전 둔산동의 한 아파트를 빌린 박 씨는 임대차계약을 맺고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그 후 임대인 최 씨가 주택을 담보로 대출을 받았고, 채무를 갚지 못해 아파트가 경매에 넘어갔습니다. 매각대금이 완납됐지만 임대차계약은 계속 중이었고, 박 씨는 계약을 끝내지 않은 채 배당요구를 하려 합니다.
임대차계약을 해지하지 않고 배당요구를 할 수 있고, 매수인에게 임차권도 주장할 수 있을까요?
과거에는 임차인이 보증금의 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 한다는 규정이 있어 계약을 해지한 뒤 배당요구를 해야 했습니다. 하지만 그 단서 규정이 삭제되어 현재는 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있습니다. 또 박 씨처럼 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금이 완납되어도 임차권이 소멸하지 않으므로, 매수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
배당요구와 임차권 주장은 계약 해지 여부 및 대항력 취득 시점을 함께 살펴야 합니다.
참고: 구 주택임대차보호법 제3조의1 제1항 단서
