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강원도 솔내군의 작은 밭을 매수해 관리하던 이서현 씨는 매도인 윤명수가 사망한 뒤, 윤 씨의 딸 윤유진 씨와 함께 토지대장 정리를 알아보러 갔습니다. 그런데 토지대장에는 소유자 주소가 비어 있고 이름도 가족관계등록부와 달라, 담당자는 현재 기록만으로는 윤명수를 특정하기 어렵다고 안내했습니다. 이 씨는 자신이 땅을 샀다는 계약서를 내면 곧바로 자기 명의로 등기할 수 있을지 궁금해졌습니다.
토지대장상 소유자를 특정하기 어려운 미등기 토지를 매수인이 바로 자기 명의로 등기할 수 있을까요?
미등기 토지의 소유권보존등기는 토지대장상 최초 소유자나 그 상속인 등이 신청할 수 있고, 매수인이 매매계약만으로 곧바로 보존등기를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 보존등기는 해당 토지에 처음 등기기록을 여는 절차이므로, 먼저 적법한 명의로 보존등기를 한 뒤 매매를 원인으로 소유권이전등기를 해야 합니다(부동산등기법 제64조, 제65조).
토지대장에 이름이나 주소가 빠지거나 잘못 적혔다면, 그 오류를 확인하고 고칠 권한이 있는 토지대장 소관청의 조사·결정이나 경정 절차를 거쳐야 합니다. 이웃의 확인서나 다른 행정기관의 증명서만으로는 부족하다는 것이 판례의 취지입니다. 명의자를 특정할 수 있게 기록을 바로잡을 수 있다면 상속인 명의로 보존등기를 한 뒤 매수인에게 이전등기하고, 특정이 어렵다면 판결을 통해 보존등기와 이전등기 절차를 밟는 방안을 검토할 수 있습니다.
매수 사실만으로 바로 보존등기를 할 수는 없고, 먼저 적법한 최초 명의자를 세우는 절차가 필요합니다.
참고: 부동산등기법 제64조, 제65조; 대법원 1994. 9. 8. 선고 94마1373 결정; 대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결; 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다48633 판결; 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다45944 판결
