제3자 담보제공자, 경매 중 1억 원을 갚으면 멈출 수 있을까

상황

해솔시의 다세대주택 소유자 서윤 씨는 사촌 민호 씨의 사업자금 대출을 담보하려고 태경 씨에게 채권최고액 1억 원의 근저당권을 설정해 줬습니다. 민호 씨가 대출금을 갚지 않자 태경 씨는 해당 주택의 임의경매를 신청했고, 경매 통지서를 받은 서윤 씨는 중개사 김 대표에게 상황을 물은 뒤 태경 씨에게 채권최고액 1억 원을 변제했습니다.

쟁점

실제 대출 잔액이 1억 원을 넘더라도, 서윤 씨는 1억 원을 갚은 뒤 임의경매 절차에 이의를 제기할 수 있을까요?

판례·법령 근거

강제경매에서는 변제와 같은 실체상의 사정만으로 경매개시결정에 이의를 제기하기 어렵고, 별도로 청구이의의 소를 제기해야 합니다. 반면 근저당권에 기초한 임의경매에서는 변제 등 실체상의 사정도 경매개시결정에 대한 이의 사유가 될 수 있습니다.

다만 채무자 본인과 타인의 채무를 담보한 부동산 소유자는 구별해야 합니다. 판례는 채무자가 아닌 근저당권설정자는 실제 채무액이 채권최고액을 넘더라도 채권최고액을 갚으면 근저당권을 말소할 수 있다고 보았습니다. 따라서 서윤 씨는 1억 원을 변제한 사실을 들어 경매개시결정에 이의를 신청할 수 있습니다. 채무자가 아닌 담보제공자라면, 채권최고액 변제가 이의의 근거가 될 수 있습니다.

참고: 민사집행법 제86조 제1항, 민사집행법 제44조, 민사집행법 제265조, 대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2712 판결

중개 실무 확인

• 등기부에서 근저당권자, 채무자, 근저당권설정자가 각각 누구인지 확인합니다.
• 근저당권설정자가 채무자인지, 타인의 채무를 담보한 제3자인지 구분합니다.
• 채권최고액과 실제 채무액을 확인하고, 변제 영수증 등 지급 증빙을 챙깁니다.
• 경매가 진행 중이면 이의 신청 등 대응 절차와 시점을 법률전문가에게 확인하도록 안내합니다.