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2015년 서울에서 반려동물용품점을 열려는 윤 씨는 임대인 장 씨와 보증금 6,000만 원, 월세 120만 원으로 계약했습니다. 중개사 한 대표는 월세를 보증금으로 환산해 합산하면 기준 금액이 1억 8,000만 원이라는 점을 확인했고, 윤 씨는 점포에 들어간 뒤 세무서에 사업자등록을 신청했습니다.
월세가 있는 상가 임대차는 어떻게 환산해야 하고, 윤 씨는 법의 보호를 받을 수 있을까요?
질문에 제시된 2014년 시행 기준으로는 서울의 적용 기준 보증금액이 4억 원 이하입니다. 월세가 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더하므로, 윤 씨의 환산액은 6,000만 원+(120만 원×100)=1억 8,000만 원입니다. 이 금액은 해당 기준 이내입니다.
다만 기준액 이내라는 이유만으로 제3자에게 임대차의 효력이 곧바로 생기는 것은 아닙니다. 임차인이 점포를 인도받고 사업자등록을 신청해야 하며, 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 임대차계약서에 확정일자도 받아 두면, 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자 등보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 갖출 수 있습니다. 환산 보증금이 기준 이내인지 확인하고, 인도·사업자등록 신청·확정일자까지 챙기는 것이 핵심입니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제2조 제1항, 제3조 제1항; 「상가건물임대차보호법 시행령」(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30. 개정) 및 부칙 제2조; 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조; 「민사집행법」; 「국세징수법」
