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강원도 솔내시의 대지와 단층주택을 함께 소유한 강민호 씨는 서림은행에 두 부동산을 공동담보로 제공했습니다. 몇 년 뒤 민호 씨는 단층주택을 철거하고 2층 주택을 새로 지었지만, 사용승인은 아직 받지 못한 상태였습니다. 은행이 대지만 경매에 넘겨 윤서진 씨가 낙찰받자, 민호 씨는 새집을 계속 쓰겠다며 서진 씨에게 법정지상권을 주장했습니다.
기존 집을 허물고 새로 지은 건물에는 토지 경락인을 상대로 법정지상권이 생길까요?
민법 제366조는 저당권 실행으로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자를 위해 법정지상권이 성립할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면 사정이 달라집니다.
대법원은 새 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없다면, 토지 경매로 소유자가 갈라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 보았습니다. 공동저당권자는 토지와 기존 건물의 교환가치를 모두 담보로 삼았는데, 새 건물에 담보를 확보하지 못한 채 법정지상권까지 인정하면 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다는 취지입니다.
이 사례에서는 신축주택에 동순위 공동저당권을 설정한 사정이 없으므로, 민호 씨가 법정지상권을 주장하기는 어렵습니다. 사용승인 여부만으로 결론이 정해지는 것은 아니며, 담보 설정과 건물 교체 경위를 함께 살펴야 합니다.
참고: 민법 제366조; 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
