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대전 유성구에서 상가를 판 강민호 씨는 매매대금 4억 2천만 원 중 6천만 원을 받지 못한 채 오지훈 씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 강 씨는 점포에서 계속 지냈지만, 오 씨는 새빛은행에서 근저당대출을 받았고 이후 대출금을 갚지 못해 점포가 경매에 넘어갔습니다. 낙찰로 소유권을 취득한 윤서진 씨가 점포를 비워 달라고 하자 강 씨는 *“잔금부터 받아야 나갈 수 있다”*며 버텼습니다.
매매잔금을 받지 못한 매도인은 계속 점유 중인 부동산을 낙찰자에게 유치권으로 내세울 수 있을까요?
대법원은 매도인이 잔금을 다 받기 전에 매수인에게 소유권이전등기를 해줬다면, 잔금이 남았다는 이유만으로 그 부동산에 물권인 유치권을 행사할 수는 없다고 봅니다. 매도인은 매수인과의 관계에서 잔금 지급과 관련한 동시이행 항변을 할 수 있는 경우가 있더라도, 이를 경매 낙찰자에게 유치권으로 주장할 수는 없습니다. 소유권을 먼저 넘긴 데 따른 위험은 매도인이 부담하므로, 강 씨는 잔금을 이유로 윤 씨의 인도 요구를 거절할 수 없습니다.
계속 점유하고 있다는 사실만으로 잔금채권에 관한 유치권이 생기는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011마2380 결정
