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대전 외곽의 미등기 다가구주택에서 살던 임차인 서 씨는 집에 들어가 전입신고를 한 뒤 며칠 지나 확정일자를 받았습니다. 임대차가 끝난 후 집터에 대한 경매가 진행되자 서 씨는 처음에는 확정일자를 내세워 보증금 배당을 요구했지만, 경매법원의 서류 제출 요청을 받고 입찰 전날 다시 낸 신청서에는 확정일자가 없다고 적었습니다. 경매법원은 그 내용을 반영해 새 경매를 진행했고, 최 씨는 서 씨가 배당받을 것으로 예상하지 않고 낙찰받았습니다. 낙찰이 확정된 뒤 서 씨가 이번에는 보증금을 우선 배당받지 않겠다며 집에 계속 살겠다고 하자 최 씨는 난감해졌습니다.
확정일자를 나중에 받은 미등기주택 임차인이 배당요구 내용을 번복했다면, 낙찰자에게 계속 대항할 수 있을까요?
우선변제권은 주택 인도와 전입신고로 대항요건을 갖춘 날의 다음 날 0시와 확정일자를 받은 날 중 더 늦은 때 발생합니다. 서 씨처럼 입주·전입신고 후에 확정일자를 받았다면, 그 확정일자를 받은 날이 우선변제권의 발생 시점입니다.
주택이 미등기라는 이유만으로 우선변제권이 사라지는 것은 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인은 미등기 주택의 대지 경매대금에도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 소액임차인은 가장임차인을 막으려는 법 취지에 따라, 대지에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄는지 살펴야 합니다.
한편 임차인이 먼저 우선변제권을 내세워 배당요구를 했다가, 이후 확정일자가 없다고 명백히 밝히고 그 내용에 따라 경매가 진행돼 낙찰이 확정됐다면, 그 절차에서 배당요구를 적법하게 하지 않은 것으로 처리되어 낙찰대금에서 우선배당을 받지 못할 수 있습니다. 판례는 이 경우 낙찰자가 임대인의 지위를 승계해 보증금을 인수한다고 보았습니다.
또 임대차가 끝났다고 배당요구를 해 낙찰자가 임대차를 인수하지 않을 것으로 믿고 입찰했는데, 낙찰 확정 뒤 임차인이 말을 바꿔 임대차가 끝나지 않았다며 대항력을 주장하면 문제가 달라집니다. 특별한 사정이 없다면, 낙찰자의 정당한 신뢰를 깨는 이런 주장은 금반언과 신의칙에 어긋나 허용되지 않을 수 있습니다. 따라서 서 씨가 계속 거주할 수 있는지, 보증금을 누가 부담하는지는 배당요구서의 내용과 경매 진행 경위, 낙찰자가 무엇을 믿고 입찰했는지를 함께 따져야 합니다.
미등기 여부뿐 아니라 권리 발생 시점과 배당요구 번복의 경위까지 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결, 대법원 2007.6.21, 선고, 2004다26133, 전원합의체 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
