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부산의 오래된 주택에서 살던 임차인 이서윤 씨는 계약 당시 집과 대지가 모두 임대인 문태호 씨 소유인 것을 확인하고, 보증금 8,000만 원에 계약했습니다. 이 씨는 집을 인도받아 전입신고를 하고 확정일자도 받았지만, 계약 중 문 씨가 대지를 강민석 씨에게 팔았습니다. 몇 달 뒤 강 씨가 대출금을 갚지 못해 주택은 그대로 둔 채 대지만 별도로 경매에 넘어갔고, 경매 게시판 앞에 선 이 씨는 보증금 일부라도 배당받을 수 있을지 걱정했습니다.
임대차 중 대지 소유자가 바뀌고 그 대지만 따로 경매되더라도, 임차인이 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있을까요?
판례는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권이 주택뿐 아니라 대지의 환가대금에도 미친다고 봅니다. 소액임차인도 법에서 정한 요건을 갖추면 일정액에 대해 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 주택과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라 대지만 따로 경매되는 경우에도 마찬가지이며, 임대차가 시작될 때 임대인 소유였던 대지가 계약 도중 다른 사람에게 넘어갔다는 사정만으로 달라지지 않습니다.
따라서 이 씨처럼 필요한 요건을 갖춘 임차인은 대지의 경매대금에 대해서도 우선변제를 주장할 수 있습니다. 다만 이는 대지 매각대금에 대한 우선변제이지, 보증금 전액을 무조건 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 임대차 당시 집과 대지가 임대인 소유였고, 임차인이 법정 요건을 갖췄다면 대지 소유자가 바뀌어도 대지 환가대금에 우선변제를 주장할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사집행법, 국세징수법, 주택임대차보호법 제8조 제1항, 주택임대차보호법 제8조 제3항, 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 전원합의체 판결
