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충주 외곽에서 소형 주택을 운영하던 서윤 씨는 민재 씨에게 빌려준 2,400만 원에 대해 승소판결을 받았지만, 집행을 미루는 사이 민재 씨가 사망했습니다. 몇 년 뒤 민재 씨 명의로 남아 있는 주택을 찾아낸 서윤 씨는 딸 지아 씨에게 연락했지만, 상속등기는 아직 되어 있지 않았습니다. 서윤 씨는 상속인 명의로 등기부터 해야 하는지, 곧바로 경매를 신청해도 되는지 고민하게 됐습니다.
채무자가 사망한 뒤 상속등기가 되지 않은 부동산은 어떤 절차를 거쳐 강제경매에 넘길 수 있을까요?
경매개시결정 전에 채무자가 사망했다면, 사망한 사람을 채무자로 두고 경매를 진행할 수는 없습니다. 먼저 상속인에 대한 승계집행문을 받아야 하며, 상속관계를 증명하는 자료도 준비해야 합니다. 그다음 채권자는 상속인들을 대신해 부동산의 상속등기를 신청하고 강제경매를 진행할 수 있습니다. 사망한 채무자에게 경매개시결정이 송달된 것으로 처리되면 송달은 효력이 없고, 그 절차를 그대로 이어갈 수도 없습니다.
반대로 경매개시결정으로 집행이 시작된 뒤 채무자가 사망했다면, 집행은 상속재산을 대상으로 계속됩니다. 이때는 경매개시결정을 상속인에게 송달하면 되고, 승계집행문은 필요하지 않습니다. 상속인이 없거나 소재를 알 수 없으면 채권자의 신청으로 특별대리인을 선임해 집행행위를 알릴 수 있습니다.
따라서 서윤 씨의 경우처럼 경매개시결정 전에 사망 사실을 확인했다면, 상속관계 자료를 갖춰 상속인에 대한 승계집행문을 받고 상속등기와 경매 신청 순서로 진행해야 합니다. 사망 시점이 경매개시결정 전인지 후인지에 따라 필요한 절차가 달라집니다.
참고: 「민사집행법」 제31조 제1항, 「민사집행법」 제52조 제1항, 제2항, 대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정, 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 대법원 2002.11.13. 선고 2002다41602 판결
