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대전에서 소형 상가를 짓기로 한 임대인 최 씨는 시공업자 한 씨에게 공사를 맡기며, 건축허가와 준공 후 소유권등기는 최 씨 명의로 하기로 했습니다. 공사는 끝났고 사용검사와 보존등기도 마쳤지만, 최 씨는 자금 사정을 이유로 공사대금 잔금 3,800만 원을 지급하지 않았습니다. 한 씨는 건물을 계속 점유하며 열쇠를 넘기지 않았고, 계약을 중개한 김 대표에게 *“돈을 받기 전에는 인도할 수 없다”*고 말했습니다.
건물 소유권이 임대인 명의로 정리됐더라도, 시공업자는 공사대금을 받을 때까지 열쇠와 건물 인도를 거부할 수 있을까요?
건물의 소유권은 먼저 누구에게 귀속시키기로 했는지가 중요합니다. 시공업자가 자기 재료와 노력으로 지은 건물은 원칙적으로 시공업자가 처음 소유권을 취득할 수 있지만, 건축허가와 보존등기를 발주자 명의로 하기로 하는 등 완성된 건물을 발주자 소유로 하려는 합의가 인정되면 발주자에게 소유권이 처음부터 귀속될 수 있습니다.
이처럼 건물이 발주자 소유이고 시공업자가 그 건물을 계속 점유하고 있다면, 건물 공사에서 생긴 변제기 도래 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장할 수 있습니다. 민법은 타인의 물건을 점유하는 사람이 그 물건과 관련해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있도록 하고, 채권 전액을 받을 때까지 유치물 전부에 권리를 행사할 수 있도록 정합니다. 따라서 이 사례처럼 소유권을 발주자에게 귀속시키기로 한 사정, 미지급 공사대금, 시공업자의 계속된 점유가 확인된다면 잔금 지급 전 인도를 거부할 수 있습니다.
다만 공사가 중단돼 아직 독립된 건물이라고 볼 수 없는 구조물만 남았다면 결론이 다를 수 있습니다. 그런 구조물은 토지에 붙은 물건에 불과할 수 있고, 그때까지의 공사대금만으로 토지 자체에 유치권을 행사할 수는 없습니다. 완성된 건물을 점유 중이고 그 건물 공사대금이 미지급된 경우라면, 인도 거부가 가능할 수 있습니다.
참고: 대법원 1993. 3. 26. 선고 91다14116 판결, 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결, 민법 제320조 제1항, 민법 제321조, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결, 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정
