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홍천에서 작은 숙박시설을 운영하려던 이수진 씨는 중개사 김도윤 대표를 통해 최태호 씨의 임야를 소개받았습니다. 최 씨는 현장에서 “이 자리에 건물을 올릴 수 있다”고 설명했고, 수진 씨도 그 말을 믿고 땅을 샀습니다. 그런데 건축 가능성을 확인하자 땅 대부분이 급경사 절개지여서 건물을 놓을 자리가 없다는 사실을 알게 됐습니다.
건물을 지으려는 목적을 매도인도 알고 있었는데 실제로는 지을 수 없는 땅이라면 계약을 해제하고 비용도 돌려받을 수 있을까요?
매매 목적물의 하자는 단순히 땅의 모양이 마음에 들지 않는다는 뜻이 아닙니다. 거래상 기대되는 성질이 없거나, 당사자가 예정한 용도로 사용할 수 없는 상태도 하자에 해당할 수 있습니다. 특히 건축 목적으로 산 토지에 법률상 제한이나 장애가 있어 건축이 불가능한 경우도 하자로 볼 수 있습니다.
다만 하자담보책임으로 계약을 해제하려면 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없어야 합니다. 매도인도 건축 목적을 알고 있었고 그 목적을 이룰 수 없는 사정이 확인된다면, 매수인은 계약 해제와 매매대금 반환을 구할 수 있습니다. 세금이나 법무사 비용 등 계약 때문에 지출한 비용도 실제 지출과 계약 사이의 관련성을 입증해야 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
핵심은 ‘땅에 하자가 있느냐’뿐 아니라 그 하자로 계약 목적을 달성할 수 없느냐입니다.
참고: 민법 제580조, 제575조 제1항; 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결; 울산지방법원 2014. 2. 13. 선고 2012가합6130 판결
