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광주에서 재활의학의원을 열 계획이던 박 씨는 정 씨 소유의 4층 상가건물을 매수하기로 하고 계약금을 냈습니다. 건물 1층에서는 이 씨가 식당을 운영하며 임대차계약을 갱신할 수 있는 상황이었지만, 중개사 김 대표는 이 점을 박 씨에게 설명하지 않았습니다. 건물을 비워 인수하려던 박 씨는 결국 이 씨에게 퇴거를 요청하며 합의금 9천만 원을 추가로 지급했습니다.
중개사가 임차인의 계약갱신요구권을 설명하지 않아 예상하지 못한 합의금을 냈다면, 손해배상을 청구할 수 있을까요?
상가 임차인은 법이 정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 중개사는 중개의뢰인의 목적과 거래의 중요사항을 살피고, 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 설명해야 합니다. 특히 박 씨처럼 건물의 명도가 매수 목적에 중요하다고 미리 밝힌 경우, 임차인의 갱신요구권은 빠뜨려서는 안 될 설명사항입니다.
법원은 중개사가 이를 확인·설명하지 않아 매수인에게 손해가 생겼다면 배상책임을 질 수 있다고 보았습니다. 다만 매수인도 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 점을 고려해 중개사의 배상액을 손해액의 40%로 제한했습니다. 손해배상 청구는 가능하지만, 매수인의 확인 소홀에 따라 배상액이 줄어들 수 있습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제10조, 「민법」 제681조, 「구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제29조 제1항, 제25조 제1항, 대구지방법원 2015. 6. 4. 선고 대구지방법원 2014가합202855 판결
