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서윤은 춘천의 소형 상가를 담보로 친구 민호가 한빛금융에서 빌린 돈을 보증했습니다. 이후 서윤이 민호의 대출채무를 인수하고, 등기부에는 근저당권의 채무자를 서윤으로 바꾸는 변경등기가 이뤄졌습니다. 서윤은 나중에 정우에게도 같은 상가를 담보로 제공하고, 한빛금융에서 별도의 운영자금을 빌렸지만 이를 갚지 못했습니다. 정우가 경매를 신청하자 서윤은 “한빛금융의 새 대출도 먼저 배당받을 수 있지 않을까” 기대했습니다.
채무인수에 따른 근저당권 변경등기가 있으면, 나중에 같은 채권자에게 빌린 돈도 그 근저당권으로 우선변제받을 수 있을까요?
민법은 채무가 인수되면 종전 채무를 위해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하고, 담보를 제공한 사람이 채무인수에 동의한 경우에는 예외적으로 담보가 유지될 수 있다고 정합니다. 다만 그 동의는 기존 담보를 인수된 채무에 계속 붙여 두는 것이지, 앞으로 생길 다른 채무까지 새로 담보하겠다는 뜻은 아닙니다.
대법원은 채무자를 바꾸는 근저당권 변경등기가 이뤄져도, 특별한 사정이 없다면 근저당권은 종전 채무자가 부담하다가 새 채무자가 인수한 그 채무만 담보한다고 보았습니다. 채무인수인이 나중에 같은 금융기관에서 별도로 돈을 빌렸더라도, 그 새 채무가 자동으로 기존 근저당권의 담보 범위에 들어가는 것은 아닙니다. 따라서 서윤의 새 운영자금 대출은 그 근저당권으로 정우보다 우선해 배당받을 수 없습니다.
채무자 변경등기만으로 나중의 새 대출까지 담보되는 것은 아닙니다.
참고: 민법제459조; 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다56204 판결; 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다73022 판결
