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대전 유성구의 다가구주택에 사는 윤하늘 씨는 임대인 강민석 씨와 보증금 8,000만 원으로 임대차계약을 맺고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 계약 당시 집과 대지는 모두 강 씨 소유였지만, 몇 년 뒤 강 씨는 대지만 부동산회사에 팔고 건물은 계속 보유했습니다. 이후 회사가 대출금을 갚지 못해 대지만 따로 경매에 넘어가자, 윤 씨는 법원 경매 게시판 앞에서 집은 그대로인데 땅만 경매되는 경우에도 보증금을 보호받을 수 있는지 걱정했습니다.
임대차가 시작된 뒤 대지 소유자가 바뀌고 그 대지만 경매되더라도, 임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있을까요?
대법원은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 등이 주택과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라 대지만 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 이 권리는 임대차가 성립할 때 임대인이 소유한 주택과 대지의 가액을 바탕으로 임차인을 보호하는 성격이므로, 그 뒤 대지가 다른 사람에게 넘어가 주택과 대지의 소유자가 달라졌더라도 달리 볼 이유가 없다는 취지입니다.
임대차 성립 당시 임대인이 주택과 대지를 소유했고 임차인이 요건을 갖췄다면, 대지만 따로 경매돼도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 실제 배당에서는 권리관계와 요건 충족 여부를 함께 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
