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충북 청림시 솔빛빌라 임대인 한정우 씨는 계약이 끝난 뒤에도 보증금 1억 2천만 원을 돌려주지 못했고, 임차인 윤서진 씨는 이사하기 전 임차권등기를 마쳤습니다. 뒤이어 집을 보러 온 박민아 씨는 등기부에서 임차권등기를 확인하고 계약을 망설였습니다. 한 씨는 박 씨의 보증금으로 윤 씨에게 먼저 갚아 등기를 말소하겠다고 했지만, 중개사 김 대표는 그 약속만으로 충분할지 고민합니다.
임차권등기가 남아 있는 집에 새 임차인이 들어오면 어떤 보호를 받을 수 있고, 계약은 어떻게 진행하는 게 좋을까요?
임차권등기가 된 뒤에는 기존 임차인이 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 반면 등기가 말소되기 전에 새로 임차한 사람은 소액임차인으로서의 우선변제를 받을 수 없습니다. 새 임차인이 입주하고 전입신고를 한 뒤 확정일자까지 받으면 그에 따른 우선변제권을 취득할 수 있지만, 기존 임차인의 보증금이 반환되지 않아 등기가 남아 있다면 기존 임차인보다 후순위입니다.
따라서 새 임차인에게 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 갚고 등기를 말소하겠다는 계획을 설명하더라도, 실제로 이행될 것이라는 신뢰를 얻어야 합니다. 그 방법이 어렵다면 별도로 자금을 마련해 기존 임차인에게 보증금을 반환하고, 말소에 필요한 서류를 받아 등기를 먼저 말소한 뒤 새 임대차계약을 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다.
등기 말소 전 새 임차인은 소액임차인 보호를 받지 못하고, 기존 임차인보다 순위도 뒤섭니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항, 제3조의3 제6항, 제3조 제1항 또는 제2항, 제3조의2 제2항, 제8조
