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청주 외곽 860㎡ 토지를 김도윤과 박서진은 북쪽과 남쪽으로 나눠 쓰기로 했지만, 등기는 공유로 해두었습니다. 김도윤은 사업자금 8천만 원을 빌리며 자신의 공유지분에 한빛저축은행의 근저당권을 설정했고, 이후 땅은 두 필지로 나뉘어 서로 지분을 넘기는 등기까지 마쳤습니다. 김도윤이 대출금을 갚지 못하자 은행은 김도윤 소유로 정리된 땅뿐 아니라 박서진 단독소유가 된 땅에도 경매를 신청했고, 매각을 준비하던 박서진은 중개사 이 대표에게 경매를 막을 수 있는지 물었습니다.
공유관계가 정리된 뒤에도 김도윤 지분에 설정된 근저당권이 박서진 소유 토지에 미칠까요?
구분소유적 공유관계에서 특정한 토지 부분을 나타내는 공유지분에 근저당권을 설정한 뒤, 토지를 필지별로 나누고 각자 소유권이전등기까지 마쳐 공유관계를 끝내더라도 근저당권이 설정 당시의 지분 비율에 따라 분할된 토지들에 남습니다. 따라서 근저당권이 채무자 단독소유 토지에만 자동으로 모이는 것은 아닙니다. 이 사안에서도 박서진 단독소유 토지에 근저당권의 효력이 미치므로, 박서진은 그 토지에 대한 임의경매 신청을 막기 어렵습니다. 공유관계가 해소됐다는 사정만으로 담보 범위가 사라지거나 한 필지에 집중되지는 않는다는 점을 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결
토지가 나뉘어 각자 소유가 되었더라도, 기존 근저당권이 다른 사람의 토지에 남아 있을 수 있습니다.
