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청주에서 다가구주택을 소유한 임 씨는 장 씨에게 7천만 원을 빌리면서, 시가 약 1억 1천만 원인 주택에 소유권이전청구권 가등기를 해줬습니다. 변제일이 지나도록 돈을 갚지 못하자 장 씨는 청산절차를 거치지 않은 채 가등기에 기한 본등기를 마쳤습니다. 매물 상담을 하던 중개사 윤 대표가 등기사항증명서에서 이를 발견했고, 임 씨와 장 씨는 주택 앞에서 관련 서류를 다시 확인하게 됐습니다.
청산절차를 거치지 않고 가등기만으로 본등기를 마쳤다면, 그 등기는 유효할까요?
가등기담보의 사적 실행은 채권자가 담보 부동산을 곧바로 자기 것으로 만드는 방식이 아닙니다. 채권자는 먼저 청산금이 있다면 이를 지급하고, 법에서 정한 청산기간을 거쳐야 합니다. 청산금 지급 전에 본등기와 부동산 인도를 받거나, 청산기간과 서로 이행해야 하는 관계를 없애는 방식의 실행은 허용되지 않습니다. 채무자에게 불리하게 이런 절차를 미리 배제하는 약정도 원칙적으로 효력이 없습니다.
따라서 장 씨가 법정 청산절차 없이 마친 본등기는 유효하다고 보기 어렵습니다. 등기부에 본등기가 마쳐졌더라도, 청산절차를 건너뛴 담보권 실행이 정당화되는 것은 아닙니다.
참고: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조, 제11조, 제12조, 제13조; 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결
