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강릉에서 소형 상가를 지으려던 건축업자 이도윤은 토지주 서미정에게 땅을 사면서, 매매대금을 다 갚을 때까지 건물 등기를 서미정 명의로 해 담보로 제공하기로 했습니다. 이도윤은 서미정 명의로 건축허가를 받아 건물을 완성한 뒤, 1층 점포를 정하린에게 분양했습니다. 그런데 건물 보존등기는 이미 서미정 명의로 마쳐졌고, 정하린이 소유권이전등기를 요구하자 서미정은 분양을 허락한 적이 없다고 답했습니다.
건축업자에게 분양받았더라도, 먼저 담보 목적의 보존등기를 마친 토지주에게 소유권이전등기를 요구할 수 있을까요?
대법원은 이런 경우 건물을 지은 건축업자가 먼저 건물 소유권을 취득하고, 토지주 명의로 보존등기가 되면 담보 목적의 범위에서 토지주에게 소유권이 이전된다고 보았습니다. 따라서 건축업자가 그 뒤 건물을 분양했더라도, 토지주가 분양을 허용했거나 분양대금 일부를 토지대금으로 지급하기로 약정하는 등 예외적인 사정이 없다면 분양만으로 토지주에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다.
이 사례에서 정하린은 건축업자 이도윤과 분양계약을 맺었지만, 서미정 명의의 담보 목적 보존등기가 먼저 마쳐졌습니다. 서미정이 분양을 허용했다는 사정도 확인되지 않는다면, 정하린은 분양계약만을 근거로 서미정에게 이전등기를 요구하기 어렵습니다. 분양계약의 존재만으로 선행 담보등기를 넘어설 수 있는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2002. 7. 12. 선고 2002다19254 판결
