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대전의 한 다세대주택에 살던 임차인 서윤 씨는 임대인 강 씨의 동의를 받아 임차권을 민재 씨에게 넘겼습니다. 서윤 씨가 집을 비운 다음 날 민재 씨가 바로 입주해 전입신고를 했고, 몇 달 뒤 주택에 경매가 시작되자 민재 씨는 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정했습니다.
임대인의 동의를 받아 임차권을 넘겨받고 점유와 전입신고가 이어졌다면, 새 임차인도 먼저 살던 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차권을 적법하게 양도하고, 새 임차인에게 집의 점유가 넘어간 뒤 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없을 만큼 짧은 기간 안에 전입신고가 이뤄진 경우라면 기존 임차인의 대항력이 동일성을 유지하며 이어질 수 있다고 봤습니다. 이때 기존 임차인은 임대차관계에서 빠지고 임차권은 양수인에게 넘어가므로, 임차권 양수인은 기존 임차인이 가진 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 임대인의 동의, 점유의 승계, 전입신고 시점 등 구체적 요건을 확인해야 합니다.
임차권 양도 뒤 점유와 전입신고가 이어졌다면, 양수인도 기존 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다 101275 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 주택임대차보호법 제3조의2 제2항; 주택임대차보호법 제8조 제1항
