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인천의 국민주택기금 지원 임대아파트에 살던 이 씨는 계약 만료를 앞두고 임대사업자 한빛주택으로부터 월세를 크게 올린 재계약안을 받았습니다. 주변 단지보다 비싸다는 생각에 구청에 임대조건 신고 여부를 확인한 이 씨는 신고 기록이 없다는 답을 들었고, 이미 서명한 계약을 무효로 할 수 있는지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
임대조건을 관할 지자체에 신고하지 않았다는 이유만으로 재계약이 무효가 될까요?
판례는 법을 어긴 계약이라도 처벌 규정이 있다는 사정만으로 곧바로 민사상 효력까지 없어지는 것은 아니라고 봅니다. 위반한 규정의 취지와 그 법이 계약 효력까지 부정하려는 것인지 따져야 한다는 뜻입니다.
임대조건 신고나 표준임대차계약서 작성 의무를 어긴 경우 제재를 받을 수는 있지만, 그 위반만으로 임대인과 임차인 사이의 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 것이 대법원의 판단입니다. 따라서 이 씨의 계약도 신고 누락만을 이유로 무효라고 단정하기 어렵습니다. 다만 임대조건의 적정성이나 적용되는 법령·계약 내용에 별도 문제가 있는지는 따로 확인해야 합니다. 관련 제도는 법 개정으로 바뀌어 왔으므로 계약 시점과 주택 유형도 함께 살펴야 합니다.
신고의무 위반과 계약의 민사상 효력은 별개의 문제입니다.
참고: 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결, 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결; 대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055 등 판결.
