경매가 몇 번이나 다시 열렸다면, 주민등록은 언제까지 있어야 할까?

상황

대전 유성구의 한 다세대주택에 살던 임차인 이서윤 씨는 보증금 1억 2천만 원으로 계약하고 전입신고와 입주를 마친 뒤, 집이 경매에 넘어가자 배당요구를 했습니다. 첫 낙찰자와 재경매 낙찰자가 차례로 대금을 내지 않아 절차가 거듭되는 사이, 이 씨는 첫 경락기일이 지난 뒤 다른 곳으로 전출했습니다. 마지막 재재경매에서 새 낙찰자가 대금을 완납했지만, 그때 이 씨의 주민등록은 이미 옮겨진 상태였습니다.

쟁점

첫 경락기일에는 주민등록이 있었더라도, 마지막 경락기일 전에 전출했다면 보증금을 배당받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택의 인도와 주민등록은 대항력·우선변제권을 처음 갖출 때만 필요한 요건이 아닙니다. 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 하며, 경매가 재경매로 이어졌다면 그 기준은 첫 경락기일이 아니라 실제로 대금이 납부된 경락인을 정한 마지막 경락기일로 봅니다. 따라서 이 씨처럼 그 전에 전출하면 대항요건을 잃게 되어, 최우선변제 대상 금액을 제외한 나머지 보증금은 배당받기 어렵습니다.

참고: 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 대법원 2002.08.13. 선고 2000다61466 판결 참조

중개 실무 확인

• 경매 진행 중이라면 최초 경락기일뿐 아니라 재경매·재재경매 일정과 마지막 경락기일을 확인합니다.
• 임차인의 전입·점유 상태가 마지막 경락기일까지 유지되는지 확인하고, 변동이 있다면 당사자에게 결과를 설명합니다.
• 배당요구 여부와 주민등록 변동 시점을 확인해 최우선변제 대상액과 그 밖의 보증금을 구분해 안내합니다.

경매가 반복되면 대항요건도 마지막 경락기일까지 이어져야 합니다.