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대전의 작은 빵집을 운영하는 임차인 서윤 씨는 임대인 민호 씨에게서 임대차 종료 전 갱신 거절 통지를 받았습니다. 정당한 사유가 없다고 본 서윤 씨는 계약갱신을 요구했고, 만료 무렵 중개사 지훈 씨가 자리를 마련한 가운데 두 사람은 새 계약서 형식으로 다시 작성했습니다. 다만 월 차임은 150만 원에서 180만 원으로 올랐고, 서윤 씨는 그 금액을 지급했습니다.
갱신 거절 통지 뒤 계약갱신을 요구해 새 계약서까지 썼다면, 법정 한도를 넘겨 낸 차임을 돌려받을 수 있을까요?
이 사례는 질문에 제시된 구법을 적용하는 경우를 전제로 합니다. 임대인의 갱신 거절 통지에 법에서 정한 정당한 사유가 없다면, 그 통지가 먼저 있었더라도 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인의 요구로 임대차가 갱신된 것이 실질이라면, 만료 무렵 새 계약서 형식을 썼다는 이유만으로 별개의 재계약이 되는 것은 아닙니다.
또한 법정 증액 한도를 넘는 차임 약정은 초과한 부분만 무효가 되고, 임차인은 이미 낸 초과분을 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 따라서 서윤 씨가 갱신요구권을 행사해 임대차가 실질적으로 갱신된 사실과 실제 지급액을 입증한다면, 법정 한도를 넘겨 지급한 차임의 반환을 구할 수 있습니다.
참고: 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 내지 제3항, 제10조 제4항, 제11조 제1항; 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115
