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청주 복대동의 다세대주택을 알아보던 임차인 박 씨는 중개사 김 대표에게 등기부상 선순위 근저당권이 크다는 설명을 들었습니다. 박 씨와 임대인 최 씨는 집이 곧 경매될 수 있다는 점을 알면서도, 소액임차인 기준에 맞춘 보증금으로 계약하면 경매 배당에서 먼저 돌려받을 수 있다고 기대했습니다. 몇 달 뒤 실제 경매가 시작되자, 최 씨는 보증금을 이미 다른 곳에 썼고 박 씨는 최우선변제를 주장했습니다.
경매 가능성을 알면서 임대인과 함께 최우선변제 제도를 이용하려 한 임차인도 보호받을 수 있을까요?
주택임대차보호법 제8조의 최우선변제 제도는 임차인이 예상하지 못한 사정으로 집이 경매되는 경우, 주거생활의 안정을 돕기 위한 장치입니다. 하지만 임차인과 임대인이 선순위 담보권과 경매 가능성을 알고 제도를 악용하기로 함께 계획한 경우까지 보호하려는 취지는 아닙니다. 이런 사정이 인정되면 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제권을 주장할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
경매가 예상되는 상황을 이용한 가장 임대차라면 최우선변제 보호를 받지 못할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제8조; 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결.
