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아산의 한 다세대주택을 소유한 박 씨는 이 씨에게 8천만 원을 빌리며 집에 담보가등기를 해줬고, 그보다 앞서 설정된 금융기관의 근저당권도 있었습니다. 근저당권 실행으로 집이 경매에 넘어가자 최 씨가 매각대금을 모두 냈고, 소유권을 취득했습니다. 그런데 몇 주 뒤 이 씨가 박 씨와의 약정을 근거로 본등기를 마쳤고, 집을 다시 매물로 내놓으려던 최 씨는 중개사 김 대표에게 이 등기가 유효한지 물었습니다.
경매 매각대금이 완납된 뒤 담보가등기에 기초해 마친 본등기로 소유권을 주장할 수 있을까요?
담보가등기가 설정된 부동산이 경매로 매각되고 매수인이 대금을 모두 지급하면, 담보가등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 그 뒤에 종전 소유자와의 약정에 따라 본등기를 마쳐도, 이미 없어진 가등기를 바탕으로 한 등기이므로 효력이 인정되지 않습니다.
또 가등기담보법상 청산절차를 마치기 전에 경매 등이 신청된 경우, 담보가등기권자는 그 가등기를 근거로 본등기를 청구할 수 없습니다. 가등기는 매각으로 소멸하지만, 담보가등기권자는 다른 채권자보다 우선해 채권을 변제받을 권리가 있을 수 있습니다. 경매 매수인이 대금을 완납한 뒤라면, 담보가등기를 근거로 한 뒤늦은 본등기는 유효한 소유권 취득의 근거가 되기 어렵습니다.
참고: 「가등기담보 등에 관한 법률」 제13조, 제14조, 제15조; 대법원 1994. 4. 12. 선고 93다52853 판결; 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정
