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대전 유성구의 가상 상가에서 작은 공방을 운영하는 임차인 이서윤 씨는 임대인 강도현 씨와 월세 120만 원으로 계약했습니다. 갱신 전 한 달분 월세가 밀린 채 계약을 갱신했고, 갱신 뒤에도 사정이 어려워 한 달분을 더 내지 못했습니다. 갱신 계약서에는 월세가 2기분 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 조항이 들어 있었습니다. 강 씨가 해지를 통보하자 이 씨는 “갱신 전 연체는 새 계약과 합칠 수 없고, 3기분은 밀려야 하는 것 아니냐”고 되물었습니다.
갱신 전후로 각각 한 달분씩 밀리고 계약서에도 2기 연체 조항이 있다면, 임대인은 갱신된 계약을 해지할 수 있을까요?
갱신요구를 거절할 수 있는 사유와 이미 체결된 계약을 해지할 수 있는 사유는 서로 다릅니다. 따라서 갱신 거절과 관련한 3기 차임 연체 기준이 있다고 해서, 계약 해지에도 반드시 3기분 연체가 필요하다고 볼 수는 없습니다. 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용되므로 차임 연체액이 2기분에 이르면 해지가 가능하고, 이와 같은 2기 연체 조항도 임차인에게 불리하다는 이유만으로 무효가 되지는 않습니다.
또한 갱신 전부터 시작된 연체가 갱신 뒤까지 이어져 연체액이 2기분에 이른 경우에도, 특별한 사정이 없다면 갱신된 계약을 해지할 수 있습니다. 갱신 전후의 연체액은 합산될 수 있고, 2기 연체와 3기 연체 기준은 서로 다른 문제입니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제15조
