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대전 둔산동의 작은 상가를 빌려 공방을 운영한 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 전세금 7,000만 원, 기간 3년의 전세권설정계약을 맺고 등기까지 마쳤습니다. 기간이 끝나 새 점포로 옮긴 박 씨는 열쇠와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 건네려 했지만, 최 씨는 전세금을 마련하지 못했다며 반환을 미뤘습니다. 계약을 중개했던 윤 대표는 박 씨에게 기간 만료만으로 곧바로 경매를 신청할 수 있는 것은 아니다라고 안내했습니다.
전세금 반환이 늦어질 때, 전세권자는 바로 경매를 신청할 수 있을까요?
민법 제318조에 따라 전세권자는 전세금 반환이 지체되면 전세목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 전세권자는 목적물을 인도하고 전세권설정등기를 말소할 의무가 있고, 임대인은 전세금을 돌려줄 의무가 있어 두 의무는 서로 맞물려 이행해야 합니다. 따라서 전세권자는 목적물을 넘기고 등기 말소에 필요한 이행을 제공해 임대인을 이행지체 상태에 빠뜨린 뒤 경매를 청구해야 합니다. 단순히 계약기간이 끝났거나 전세금이 아직 입금되지 않았다는 사정만으로는 충분하지 않습니다.
전세금 반환을 요구하기에 앞서, 목적물 인도와 등기 말소 의무를 이행할 준비를 갖추고 그 이행을 제공했는지 확인해야 합니다.
참고: 민법 제318조, 민법 제317조, 대법원 1977.4.13, 자, 77마90 결정
