전유부분만 등기된 아파트, 나중에 대지지분을 산 사람에게 사용료를 내야 할까

상황

대전의 한 신축 아파트는 대지 합필과 세대별 지분 배분이 늦어져, 매도인 강 씨가 아파트를 윤 씨에게 넘길 때 건물 부분만 소유권이전등기를 마쳤습니다. 윤 씨는 입주해 지내던 중, 뒤늦게 대지지분을 등기한 강 씨가 그 지분을 정 씨에게 넘겼다는 사실을 알게 됐습니다. 정 씨는 아파트 앞에서 윤 씨에게 대지 사용료를 요구했고, 중개사 오 대표도 당시 등기 상황을 다시 확인했습니다.

쟁점

건물 부분만 먼저 등기한 매수인도, 나중에 대지지분을 취득한 사람에게 사용료를 내야 할까요?

판례·법령 근거

대지 분·합필이나 환지, 세대별 지분비율 결정이 늦어진 사정이 없다면 전유부분 등기와 대지지분 등기도 함께 이뤄졌을 것으로 볼 수 있습니다. 이처럼 대지지분 등기가 늦어진 경우에도, 매수인은 전유부분과 함께 대지에 대한 점유·사용권인 대지사용권을 취득할 수 있습니다.

대법원은 전유부분의 등기만 먼저 마쳤더라도 대지사용권은 전유부분과 떼어 처분할 수 없다고 보았습니다. 따라서 강 씨가 대지지분을 나중에 취득해 정 씨에게 따로 넘긴 것이 효력이 없다면, 정 씨는 그 지분을 유효하게 취득한 소유자가 아니므로 윤 씨에게 사용료를 청구할 수 없습니다. 대지지분 등기가 늦었다는 사정만으로 매수인에게 사용료 지급 의무가 생기는 것은 아닙니다. 다만 실제 거래에서 대지사용권이 전유부분과 함께 이전된 것으로 볼 수 있는지는 등기와 계약 내용을 확인해야 합니다.

참고: 대법원 2000. 11. 16선고, 98다45652 판결

중개 실무 확인

• 건물 등기부뿐 아니라 토지 등기부도 확인해 대지지분의 등기 여부와 명의 변동을 살핍니다.
• 지분 등기가 늦어진 이유와 세대별 지분 배분 경위를 확인하고, 해당 지분이 어느 전유부분에 연결되는지 대조합니다.
• 매매계약서와 분양 관련 자료에서 대지지분 이전 약정 및 별도 처분 여부를 확인해 당사자에게 설명합니다.