이미 임차권등기가 된 집, 새 임차인의 소액보증금은?

상황

대전의 한 다가구주택에서 임대인 최 씨는 먼저 살던 한 씨가 이사한 뒤에도 임차권등기가 남아 있는 상태로 집을 내놓았습니다. 중개사 김 대표의 안내로 박 씨는 등기부를 확인하고 보증금 6,000만 원에 새로 계약했지만, 경매 절차가 시작되자 소액임차인이라면 보증금 일부를 먼저 받을 수 있는지 걱정하게 됐습니다.

쟁점

먼저 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어간 박 씨도 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이미 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 제8조의 우선변제를 받을 수 없도록 정하고 있습니다. 따라서 박 씨가 보증금 기준 등 다른 요건을 충족하더라도, 이 사안에서는 제8조에 따른 최우선변제를 주장할 수 없습니다. 새 임대차계약보다 먼저 임차권등기가 끝났다면, 나중 임차인은 제8조의 최우선변제를 받을 수 없습니다.

참고: 주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 주택임대차보호법 제8조

중개 실무 확인

• 계약 전 등기부에서 임차권등기의 유무와 등기 완료 시점을 확인합니다.
• 기존 임차인의 퇴거 여부와 임차권등기 말소 여부를 확인하고, 말소 전이라면 그 의미를 임차인에게 설명합니다.
• 소액임차인 요건에 해당하는지와 별개로, 선행 임차권등기가 최우선변제에 미치는 영향을 안내합니다.