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1993년, 박성진 씨는 전주 외곽의 작은 창고를 사면서 친구 이도윤 씨에게 매수인과 등기명의를 맡겼고, 매도인 김 씨는 이도윤 씨가 실제 매수인인 줄 알았습니다. 창고는 이도윤 씨 앞으로 등기됐지만 박 씨는 그곳을 계속 작업장으로 사용했습니다. 2025년 박 씨가 소유권이전등기를 요구하자, 이 씨는 실명법상 명의신탁은 무효라며 거절하고 오래된 일이라 소멸시효도 지났다고 주장했습니다.
명의신탁자가 부동산을 계속 사용해 왔다면, 지금이라도 소유권을 돌려받을 수 있을까요?
매도인이 명의신탁 사실을 몰랐고, 법이 정한 유예기간이 끝나기 전에 수탁자 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다면, 명의신탁 약정은 무효가 되더라도 수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득합니다. 다만 명의신탁자는 수탁자에게 부동산 자체를 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
그 청구권은 부동산을 사용했다는 사실만으로 실제 행사한 것으로 보지 않습니다. 판례는 유예기간이 끝나 수탁자가 완전한 소유권을 취득한 때부터 10년의 소멸시효가 진행된다고 보았습니다. 따라서 수탁자가 시효 완성을 주장하면, 오랜 점유·사용만으로는 소유권을 되찾기 어려울 수 있습니다.
다만 유예기간이 끝날 때까지 수탁자 명의로 소유권이전등기가 되지 않았다면 결론이 달라질 수 있습니다. 이 경우 반환 대상은 부동산 자체가 아니라 명의신탁자가 제공한 매수자금이 될 수 있으므로, 등기 완료 시점과 매도인의 인식을 함께 살펴야 합니다.
등기를 마친 시점과 유예기간 경과일, 그리고 그 뒤 10년의 흐름이 반환 가능성을 가릅니다.
참고: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조; 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항; 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항; 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조; 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 제1항; 민법 제162조 제1항; 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결; 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결; 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결.
