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수원시 권선구의 다세대주택에 보증금 2,700만 원, 월세 35만 원으로 입주한 박 씨는 전입신고를 마치고 지냈습니다. 집주인 최 씨는 이사 전부터 해당 주택에 근저당권을 설정해 두었고, 최 씨의 빵집이 문을 닫자 직원 이 씨는 체불임금과 퇴직금을 받기 위해 배당요구를 했습니다. 박 씨는 당시 기준상 소액임차인에 해당하지만, 경매대금은 두 사람의 최우선 채권을 모두 충당하기에도 부족해 보입니다.
경매대금이 모자라면 박 씨의 소액보증금과 이 씨의 최우선 임금채권 중 누구에게 먼저 배당될까요?
임차인이 경매신청 등기 전에 주택에 입주하고 주민등록을 마쳤다면, 법에서 정한 요건과 범위 안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 다만 소액임차인 해당 여부와 최우선변제액은 근저당권이 설정된 시기의 기준에 따라 달라질 수 있어, 계약 당시 기준만 보고 판단해서는 안 됩니다.
근로자의 최종 3개월분 임금과 법정 범위의 퇴직금 등도 사용자의 재산에서 우선변제 대상이 됩니다. 두 우선채권이 경합하면 서로 우열을 따로 정하지 않고 같은 순위로 취급해 채권액 비율에 따라 나누어 배당한다는 재판예규가 있습니다. 따라서 박 씨가 소액임차인 요건을 갖추고 이 씨의 청구도 법정 최우선 범위에 해당한다면, 한쪽이 전액을 먼저 받는 것이 아니라 부족한 경매대금을 비율대로 나누게 됩니다.
소액임차인의 최우선변제권과 근로자의 법정 최우선 임금채권은 경합하면 같은 순위로 안분배당됩니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제8조, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「근로기준법」 제38조 제2항, 「근로자퇴직급여 보장법」 제11조 제2항, 부동산경매에서 우선채권간의 배당순위, 재판예규 제692호
