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인천 미추홀구의 한 다가구 건물은 허가 절차가 마무리되지 않았지만, 오랫동안 사람이 실제로 거주해 왔습니다. 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 계약한 뒤 이사와 전입신고를 마치고 확정일자도 받았고, 이후 근저당권자 이 씨가 건물에 근저당권을 설정했습니다. 건물의 허가 문제를 이유로 박 씨의 우선변제권을 다툴 수 있다는 말에 박 씨는 걱정이 앞섰습니다.
허가받지 않은 건물이라도 임차인이 먼저 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 위한 법이고, 적용 대상을 정하면서 건물의 허가나 등기 여부를 따로 제한하지 않습니다. 따라서 실제로 국민의 주거용으로 쓰이는 건물이라면, 미등기이거나 허가받지 못한 사정만으로 법의 보호 대상에서 제외되지는 않습니다. 박 씨가 근저당권 설정 전에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면, 제시된 사안에서는 근저당권자보다 우선해 변제받을 자격이 인정됩니다.
건물의 허가·등기 상태만으로 주택임대차보호법 적용이 배제되는 것은 아닙니다. 다만 실제 주거용인지, 대항요건과 확정일자를 언제 갖췄는지는 각각 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제1조, 제2조; 대법원 2007. 6. 21. 2004다26133 전원합의체 판결
