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대전 서구의 다세대주택에 입주한 한서진 씨는 2020년 9월 3일 전입신고와 점유를 마치고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 임대인 오 씨와는 2022년 9월 보증금과 조건을 그대로 두고 계약을 갱신했지만, 그사이 건물에 근저당권이 설정된 사실을 알고 마음이 무거워졌습니다. 얼마 뒤 건물에 경매 안내가 붙자 중개사 이 대표는 서진 씨가 보관해 둔 최초 계약서와 확정일자 자료를 함께 살폈습니다.
계약을 갱신한 뒤 경매가 진행되면, 우선변제권의 기준 시점도 갱신일로 바뀔까요?
대법원은 임차인이 이미 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 임대차계약을 갱신했더라도, 갱신일이 아니라 처음 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 서진 씨 사례에서는 갱신일보다 최초로 요건을 갖춘 날이 기준이 될 수 있습니다. 다만 구체적인 배당 관계를 살필 때는 계약서와 권리관계 등 사건 자료를 함께 확인해야 합니다.
계약 갱신만으로 우선변제권의 기준 시점이 갱신일로 밀리는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2012.07.26. 선고 2012다45689 판결
