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청주시 가람동의 연립주택에서 보증금 1억 2천만 원으로 살게 된 윤 씨는 배우자와 함께 입주한 뒤 주민등록을 ‘솔채 305호’로 옮겼습니다. 그런데 등기부에는 같은 집이 ‘1동 305호’로 적혀 있었고, 단지 안에는 크기가 서로 다른 두 동만 있어 주민들은 외벽에 표시된 ‘솔채’와 ‘달채’라는 이름으로 건물을 구분했습니다. 경매로 집을 낙찰받은 강 씨가 표기가 다르다며 집을 비워 달라고 하자, 중개사 한 씨는 경매기록에도 ‘1동’과 ‘솔채’가 함께 표시돼 있었다고 설명했습니다.
주민등록의 동 이름이 등기부와 다르더라도 윤 씨는 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력을 갖추려면 주택을 인도받고 주민등록을 해야 합니다. 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 알아볼 수 있게 하는 공시방법이므로, 그 주소만 보고 일반인이 해당 임차인이 그 주택에 사는 사람이라고 인식할 수 있는지가 중요합니다.
공동주택의 주민등록에는 원칙적으로 지번과 함께 건축물대장 등에 적힌 공동주택 이름, 동·호수를 기록하도록 되어 있습니다. 따라서 동·호수 표기가 공부와 다르면 보통은 유효한 공시방법으로 인정되기 어렵습니다. 다만 이름이 다르다는 이유만으로 언제나 대항력이 부정되는 것은 아닙니다. 건물의 배치와 외관, 주변에 다른 건물이 있는지, 주민등록과 등기부의 다른 표시가 서로 연결되는지, 경매기록에서 두 이름이 함께 확인되는지 등을 종합해 일반인이 임차 주택을 알아볼 수 있었다면 유효한 공시로 볼 수 있습니다.
이 사례처럼 두 동의 크기와 외관이 달라 혼동 가능성이 적고, ‘솔채’가 등기부상 ‘1동’을 가리킨다는 점을 경매기록에서도 확인할 수 있었다면, 단순히 동 이름이 다르다는 사정만으로 강 씨의 주장을 받아들이기는 어렵습니다. 다만 실제 대항력 인정 여부는 구체적인 건물 현황과 자료에 따라 판단됩니다.
주민등록 표기가 공부와 다르더라도, 제3자가 임차 주택을 알아볼 수 있었는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결, 대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 「주민등록법 시행령」 제9조 제4항
