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대전 외곽의 소형 물류창고를 담보로 돈을 빌려준 서준호 씨가 경매를 신청했습니다. 법원이 정한 최초 최저입찰가격은 4억 8천만 원이었지만, 공고에는 큰 차이가 나는 4억 2천만 원으로 잘못 적혔고 입찰자는 없었습니다. 법원은 가격을 낮춰 입찰을 진행했다가 첫 낙찰을 취소한 뒤에도 낮아진 가격을 그대로 적용해 다시 입찰했고, 그 자리에서 박 씨가 낙찰받았습니다.
최초 공고의 최저입찰가격이 잘못 적힌 뒤 낮아진 가격으로 다시 낙찰받은 경우, 박 씨의 낙찰은 유효할까요?
최저입찰가격은 매각의 중요한 조건입니다. 입찰에 참여할 사람이 적정한 가격을 판단하는 기준이 되고, 부동산이 지나치게 낮은 값에 팔리는 것도 막기 때문입니다. 따라서 공고에서 최저입찰가격을 빠뜨리거나, 사소한 오기가 아닌데도 잘못 적었다면 그 입찰기일의 공고는 적법하지 않을 수 있습니다.
입찰자가 없을 때 최저입찰가격을 낮출 수 있는 것은 적법하게 열린 입찰기일에 입찰자가 없었던 경우입니다. 공고가 잘못되어 입찰기일 자체가 적법하게 열리지 못했다면, 이를 근거로 가격을 낮출 수 없습니다. 그러므로 위법한 절차를 바로잡아 다시 입찰할 때는 위법하게 낮아진 가격이 아니라 당초 정해진 최저입찰가격을 기준으로 삼아야 합니다. 이 사례에서는 박 씨에게 낮아진 가격으로 낙찰한 절차가 적법하다고 보기 어렵습니다.
참고: 민사소송법 제615조, 제728조, 민사소송법 제618조 제5호, 민사소송법 제621조 제2항, 민사소송규칙 제159조, 민사소송규칙 제153조의 2, 대법원 1994. 11. 30. 자 94마1673 결정
공고가 잘못된 입찰기일의 무입찰을 이유로 최저입찰가격을 낮출 수는 없습니다.
