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대전 유성구의 가상 아파트 ‘솔빛마을’을 분양받은 한지우는 분양권은 자신이 계속 보유하되 계약서상 수분양자 명의만 친구 문태식으로 바꾸기로 했습니다. 두 사람은 태식에게 수분양자 지위를 포괄적으로 넘기는 계약인수 약정을 맺었고, 분양사인 새봄개발은 그 배경을 모른 채 명의 변경에 동의했습니다. 이후 지우와 태식 사이에 다툼이 생기자, 계약인수 자체가 유효한지가 문제 됐습니다.
분양사가 명의신탁 약정을 모른 채 동의했다면, 두 사람의 계약인수 약정은 유효할까요?
명의신탁 약정 자체는 원칙적으로 무효입니다. 다만 부동산 취득 계약에서 명의수탁자가 계약 당사자가 되고, 상대방이 명의신탁 사실을 알지 못했다면 계약은 유효할 수 있습니다. 대법원은 분양권을 넘기는 계약인수 과정에서도 분양사가 명의신탁을 모른 채 동의했다면, 명의수탁자가 분양사와 직접 계약한 경우와 다르게 볼 이유가 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사안에서는 분양사의 동의가 있었던 계약인수 약정이 유효하다고 볼 수 있습니다. 다만 이는 계약인수의 효력에 관한 판단이지, 당사자 사이의 명의신탁 약정까지 유효하다는 뜻은 아닙니다.
핵심은 분양사가 명의신탁 사실을 몰랐는지, 그리고 계약인수에 동의했는지입니다.
참고: 대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다202932 판결; 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010.3.31.법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제2항
